Deweloperzy mieszkaniowi w II kw. br. znów mogą pochwalić się dobrymi wynikami sprzedaży, co potwierdza stabilny popyt na mieszkania, mimo różnych zawirowań na rynku. – Spółki deweloperskie umiejętnie dopasowały podaż do popytu i od kilku lat w zasadzie nie ma problemu niesprzedanych inwestycji, niedopasowanych cen, metraży itd. – zauważa Tomasz Starus, Członek Zarządu Euler Hermes, odpowiedzialny za ocenę ryzyka.
Duży popyt
Według danych Amron, I kw. br. okazał się już dziesiątym z rzędu okresem umiarkowanego wzrostu cen mieszkań w ujęciu rok do roku. – Na przestrzeni ostatnich trzech lat ceny transakcyjne na największych rynkach wzrosły o 5,7 proc. – podają analitycy DM mBanku. Tak dobra sytuacja przełoży się korzystnie na zyski deweloperów w kolejnych latach. Np. analitycy DM mBanku prognozują, że spółka Polnord, choć ubiegły rok zakończyła stratą netto rzędu 140 mln zł, w tym roku powinna zanotować zysk w wysokości 14 mln zł, który wzrośnie w 2017 r. do 26 mln zł. Deweloper aktualnie ma w ofercie ponad 1 300 mieszkań oraz jeden z największych banków ziemi, obejmujący prawie 160 hektarów. Prezes Zarządu Polnordu, Dariusz Krawczyk zaznacza jednak, że spółka nie zamierza z nikim „ścigać” się na liczbę sprzedanych lokali. – Przykładamy znacznie większą wagę do osiągnięcia odpowiedniego poziomu EBITDA – mówi Dariusz Krawczyk. Jego zdaniem, dobra koniunktura na polskim rynku nowych mieszkań powinna się utrzymać do końca 2017 r.
Co dziś się sprzedaje?
– Inwestorzy, którzy mają spory wkład w aktualnym popycie, kupują chętnie zarówno kawalerki, jak i większe, kilkupokojowe mieszkania. Średnio mogą zarobić na tych transakcjach ok. 4-5 proc. rocznie a w niektórych przypadkach zysk ten może sięgnąć nawet 8 - 9 proc. rocznie. Z kolei osoby szukające mieszkania na własne potrzeby, z reguły posiłkując się kredytem hipotecznym, w Warszawie koncentrują się na ofertach w cenie ok. 300 - 350 tys. zł. W innych miastach pułap ten oscyluje w granicach 200 - 250 tys. zł – szacuje Dariusz Krawczyk.
Z dobrym portfolio
Według analityków spółki Euler Hermes w kolejnych latach popyt na mieszkania może zacząć hamować. – Dodatkowe obciążenia banków w postaci większej składki na Bankowy Fundusz Gwarancyjny oraz podatku bankowego, jak również rosnąca presja na dopasowanie długości aktywów i pasywów (20-30 letnie kredyty hipoteczne versus lokaty na 3 - 12 miesięcy), a także konieczność stosowania znacznie rozsądniejszych niż w przeszłości kryteriów oceny kredytobiorców, mają negatywny wpływ na podaż kredytów hipotecznych, a także windują ich ceny – tłumaczy Tomasz Starus.
Jak jednak zaznaczają przedstawiciele Polnordu, duże spółki z odpowiednio dobranym portfolio projektów nie mają czego się obawiać. – Mieszkania o funkcjonalnym rozkładzie, w dobrych lokalizacjach, odpowiednich metrażach i cenach zawsze znajdą nabywców, nawet jeśli czas ich sprzedaży będzie trwał dłużej – zauważa Wioletta Kleniewska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Polnordzie.
Oblicze dzisiejszego rynku zmieni się w najbliższych latach również pod wpływem rządowego programu budowy mieszkań na wynajem, które po kilkudziesięciu latach staną się własnością najemców. – Z jednej strony to zwiększy podaż mieszkań. Z drugiej, najemcy kwalifikujący się do programu najprawdopodobniej i tak nie spełniliby kryteriów banków, a zatem nie byliby w stanie kupić mieszkania porównywalnej wielkości, czy wręcz jakiegokolwiek „M” od dewelopera – tłumaczy Tomasz Starus. Również analitycy DM mBanku przekonują, że rządowy program Mieszkanie+ będzie miał umiarkowany wpływ na spółki ze względu nie tylko na realne ograniczenie beneficjentów do osób w większości nie będących klientami deweloperów, lecz także ograniczoną skalę, którą w ich ocenie osiągnie program. - Największe ryzyka znajdują się w sferze budowy oczekiwań, mogących ograniczyć popyt na mieszkania – przekonuje Piotr Zybała, analityk DM mBanku.
